//Разрозненное

- Только на федеральном уровне в США на поддержку частного/индивидуального домовладения тратится минимум вшестеро больше, чем на всю и всякую поддержку аренды жилья (включая студенческие общаги и соцпрограммы)
- Налоговые льготы Штатов - особенно в виде налоговых вычетов на процент по ипотеке, что (в обычные годы) снижает оный почти до инфляции для правильно оформивших...
- Налог на смену владельца недвижимости/продажу-покупку жилья (платит приобретающий, от цены) в Штатах есть, но по сравнению с Германией минимум в 15-18 раз ниже, с Францией сложно сравнивать вообще.
- В среднем, в Штатах за жизнь представитель среднего класса проходит через процедуру покупки дома три-пять раз. А меняет место жительства (в том числе вместе с родителями) пять-семь раз, не считая гостиниц и студенческих общежитий. В Германии и Франции приобретать жилую недвижимость более чем раз в жизни...

Стабильная пенсионная система, особенно государственная, стабильная и эффективная социальная система включая соцжильё и особенно нормальные дома престарелых и нормальная медицина (как по качеству, так и - особенно - по системе оплаты и стоимости) снижают привлекательность владения жилой недвижимостью. Даже если своя квартира или дом остаются дешевле.

Градостроительные особенности тоже влияют на привлекательность владения жилой недвижимостью. Чем более развит общественный транспорт и выше плотность населения в жилых кварталах - тем, в среднем, более привлекательна аренда.

Но исторический фактор доминирует. Решения, особенно в области финансовых механизмов жилищной системы, принятые даже больше 120 лет назад могут до сих пор принципиально влиять на характер владения жилой недвижимостью.

Постсоветские страны с программами приватизации квартир в этом смысле вообще историческая аномалия, с очень своеобразными траекториями развития.

Одна из принципиальных особенностей политической системы, прямо влияющая на рынок жилой недвижимости - это куда идут налоги с земли, налоги с сделок и кто на каком уровне определяет правила. Потом - нюансы контроля банковской и вне-банковской финансовых систем. Пример Китая с нынешним крахом крайне любопытен - как в смысле централизации налоговой системы (включая вроде как теневую), так и в отсутствии эффективных механизмов защиты конечного частного покупателя недвижимости. Особенно из-за того, что вложить деньги в КНР частному лицу мягко говоря сложно...

#реал #литдыбр